ما هي الضريبة العقارية في مصر وكيف تُحسب؟
آلية الحساب تمر بأربع خطوات:
- تُقدَّر القيمة الإيجارية السنوية للعقار بواسطة لجنة التقييم.
- يُخصم 30% كمصروفات.
- يُخصم 360 جنيه سنوياً (30 شهرياً) مقابل خدمات.
- تُفرض الضريبة بنسبة 10% من الوعاء النهائي.
مثال محسوب لشقة إيجارها 1200 جنيه شهرياً:
- الإيجار السنوي = 14400 جنيه
- بعد خصم 30% (4320) و 360 خدمات = 9720 جنيه وعاء
- الضريبة = 972 جنيه سنوياً
مثال ثاني لشقة إيجارها 600 جنيه شهرياً:
- الإيجار السنوي = 7200 جنيه
- بعد خصم 30% (2160) و 360 خدمات = 4680 جنيه وعاء
- الضريبة = 468 جنيه سنوياً
وبيتم تطبيق حد أدنى 200 جنيه في بعض الحالات. ده الحساب اللي بيمشي على أي عقار، لكن لو عايز تعرف إذا كنت معفي ولا لأ، تابع القسم التالي.
شروط الإعفاء الضريبة العقارية مصر 2026: الشروط العامة
شروط الإعفاء الضريبة العقارية بسيطة ومباشرة، وتنقسم لشرطين أساسيين لازم يتوفرهم معاً:
- حد القيمة: ألا تتجاوز القيمة السوقية للعقار السكني 2 مليون جنيه مصري وقت التقييم.
- طبيعة الاستخدام: أن يكون العقار مخصصاً للسكن الخاص بالمالك، أو لأحد الاستخدامات المعفاة (تعليمي، صحي، خيري).
انتبه للنقطة دي: العقار التجاري (محل، مكتب، مخزن) لا يدخل في حد الـ 2 مليون، بل يخضع للضريبة الكاملة حتى لو قيمته منخفضة، ما لم يكن تابعاً لجهة معفاة. يعني لو عندك شقة سكنية ومحلك التجاري في نفس العقار، الشقة ممكن تُعفى، لكن المحل لا. وكمان، لو العقار سكني لكنه مؤجّر بالكامل لغير المالك، يخرج من شرط “السكن الخاص” ويُفرض عليه الضريبة. للتعمق في كل شرط، تابع الفقرات الجاية.
الشرط الأول: حد الـ 2 مليون جنيه للعقار السكني
حد إعفاء الضريبة العقارية 2 مليون جنيه هو السقف الأعلى للقيمة السوقية وقت التقييم، مش سعر الشراء أو سعر البيع الفعلي.
عملياً:
- لو اشتريت شقة بـ 1.5 مليون، لكن قيمتها السوقية الحالية 1.8 مليون → لسه معفي.
- لو اشتريت بـ 1.2 مليون، لكن قيمتها ارتفعت لـ 2.2 مليون → تخضع للضريبة على كامل القيمة الإيجارية.
- العقار اللي بيتجاوز الحد لا يُعفى جزئياً، بل يخضع للضريبة كاملة.
الحد ده بيتغير بقرار من وزير المالية، وبيتحدث دوريا حسب حركة السوق. آخر تحديث: يونيو 2026، والمعلومات من موقع مصلحة الضرائب العقارية الرسمي.
الشرط الثاني: طبيعة استخدام العقار
استخدام العقار لازم يكون من ضمن الفئات المعفاة:
- سكن خاص بالمالك (مش مؤجر بالكامل لغيره).
- مستشفي أو مركز صحي غير هادف للربح.
- مدرسة أو جامعة معتمدة من وزارة التعليم.
- مكان عبادة مرخص (مسجد، كنيسة).
- نادي رياضي مسجل رسمياً.
- مبنى تراثي مرمّم ومسجل في جهاز التنسيق الحضاري.
تغيير الاستخدام يلغي الإعفاء: لو حوّلت شقتك السكنية لمحل تجاري، أو المدرسة أصبحت نشاط ربحي، يروح الإعفاء من تاريخ التغيير، والمسؤولية على المالك في الإخطار.
الفئات المستثناة من الضريبة العقارية في 2026
بجانب الحد المالي، في فئات كاملة معفاة من الضريبة العقارية في 2026:
- الأراضي الزراعية: الأراضي الزراعية معفاة ضريبة عقارية بالكامل بصرف النظر عن المساحة أو الموقع، طالما نشاطها زراعي فعلي.
- العقارات المملوكة للدولة: المباني المستخدمة لأغراض حكومية.
- أماكن العبادة: المساجد والكنائس المعتمدة.
- المستشفيات والمراكز الصحية غير الهادفة للربح.
- المدارس والجامعات المعتمدة من الوزارة.
- عقارات ذوي الهمم: إعفاء ذوي الإعاقة يشترط أن يكون العقار سكن خاص، مع شهادة تأهيل صحي سارية.
- العقارات الموروثة: لا تُعفى نهائياً، لكن القانون يسمح بتأجيل الضريبة لمدة سنة من تاريخ الوفاة لحين انتقال الملكية.
مقارنة سريعة:
- أرض زراعية → معفاة كاملة
- شقة سكنية أقل من 2 مليون → معفي
- عقار موروث → مؤجل سنة، بعدها يخضع للضريبة باسم الورثة
- شقة لذوي الهمم → معفاة بشروط (سكن خاص + شهادة)
- مستشفي خاصة → تخضع للضريبة، ما لم تكن غير هادفة للربح
كل فئة من دول ليها مستندات مختلفة. الطريقة الإلكترونية في القسم التالي.
خطوات التقديم على إعفاء الضريبة العقارية إلكترونياً في 2026
التقديم على طلب إعفاء ضريبة عقارية إلكتروني بقى أسهل من الأول. الخطوات بالترتيب:
- الدخول على البوابة: افتح real-estate.tax.gov.eg من أي متصفح.
- إنشاء حساب: بالرقم القومي ورقم موبايل مسجل باسمك.
- اختيار الخدمة: من القائمة الجانبية، اضغط “طلب إعفاء”.
- رفع المستندات: سند ملكية، بطاقة رقم قومي، إيصال مرافق حديث.
- تحديد سبب الإعفاء: سكني، خيري، صحي، تعليمي.
- إرسال الطلب: هتاخد رقم طلب خاص بيك، احتفظ بيه للمتابعة.
- متابعة الرد: خلال 30 يوم عمل هتتوصل بالنتيجة على نفس البوابة أو من مأمورية الضرائب العقارية التابع لها العقار.
لو اترفض الطلب، ليك حق التظلم خلال 30 يوم من تاريخ الإخطار، إلكتروني أو ورقي في المأمورية. ولو اترفض التظلم، ممكن تلجأ للقضاء الإداري. نصيحة: قبل ما ترفع الطلب، تأكد إن كل المستندات واضحة ومقروءة (PDF أو صور بجودة عالية)، لأن أي نقص بيأخر الرد. للتعرف على المستندات بالتفصيل، تابع القسم التالي.
المستندات المطلوبة لإثبات الإعفاء الضريبي العقاري
المستندات المطلوبة للإعفاء بتختلف حسب نوع الإعفاء، لكن الأساسيات:
- سند الملكية: عقد بيع مسجل، أو حكم محكمة، أو حجة إرث، أو قرار تخصيص.
- بطاقة الرقم القومي: سارية وغير منتهية.
- إيصال مرافق حديث: كهرباء أو غاز أو مياه باسم المالك، خلال آخر 3 شهور.
- شهادة من الجهة المستخدمة: للعقارات الخدمية، خطاب رسمي من الجهة بيوضح طبيعة النشاط.
- شهادة تأهيل صحي: لذوي الهمم، من وزارة الصحة.
- إقرار كتابي: بعدم تأجير العقار السكني لغير المالك.
ملاحظات: أي مستند منتهي أو مش واضح بيرجع الطلب. لو العقار مش باسمك (إيجار قديم أو حق انتفاع)، مش هتقدر تقدم. وبالنسبة للأراضي الزراعية، محتاج بطاقة حيازة زراعية سارية. المستندات دي بتتسلم إلكترونياً أو ورقياً في مأمورية الضرائب العقارية. لو محتاج معلومات أوسع عن الأراضي الزراعية، ممكن ترجع لمقالنا عن قانون الأراضي الزراعية الجديد 2026.
أسئلة شائعة عن الإعفاء الضريبي العقاري في مصر 2026
هل العقار التجاري معفي من الضريبة العقارية؟
لا، العقار التجاري لا يدخل في حد الـ 2 مليون، ويخضع للضريبة الكاملة بنسبة 10% من القيمة الإيجارية. الإعفاء ممكن فقط لو العقار تابع لجهة غير هادفة للربح مثل مستشفى خيرية أو مدرسة معتمدة.
كم يستغرق الرد على طلب الإعفاء؟
الرد بييجي خلال 30 يوم عمل من تاريخ تقديم الطلب. لو فيه مستندات ناقصة، هتتوصل بطلب استكمال خلال 15 يوم، وتأخير الاستجابة من جانبك بيوقف العداد.
ماذا أفعل في حالة رفض الطلب؟
تقدر تتظلم خلال 30 يوم من تاريخ الإخطار بالرفض، إلكترونياً أو ورقياً في مأمورية الضرائب العقارية. لو التظلم اترفض، ممكن تلجأ لمحكمة القضاء الإداري خلال 60 يوم.
هل يُعفى العقار الموروث من الضريبة العقارية؟
العقار الموروث لا يُعفى، لكن يتم تأجيل الضريبة لمدة سنة من تاريخ الوفاة، لحين انتقال الملكية للورثة. بعدها، الضريبة بتتحملها الورثة كل حسب نسبته في الميراث.
هل يمكن تجديد الإعفاء سنوياً؟
لا، الإعفاء مرة واحدة ويرتبط بطبيعة العقار وقيمته وقت التقييم. لكن لو اتغيرت الظروف (زواج، طلاق، بيع، تغيير نشاط)، لازم تخطر المأمورية خلال 30 يوم لإعادة التقييم.
مصادر رسمية للاستعلام عن الإعفاء الضريبي العقاري
المعلومات في المقال ده مبنية على المصادر الرسمية التالية، ودي المرجع الأول في حالة أي تعارض:
- مصلحة الضرائب العقارية: real-estate.tax.gov.eg
- وزارة المالية – قسم التشريعات الضريبية: mof.gov.eg
- الهيئة العامة للاستعلامات: sisa.gov.eg
الخلاصة
شروط الإعفاء الضريبة العقارية مصر واضحة: لو عقارك سكني أقل من 2 مليون، أو مخصص لغرض معفي (صحي، تعليمي، خيري)، فلك الحق في الإعفاء. قدّم على البوابة الإلكترونية بالمستندات المطلوبة، وتابع طلبك خلال 30 يوم عمل. لو عندك سؤال عن حالة معينة، اكتبه في التعليقات وهنجاوبك.
روايات بدون إنترنت
اقرأ رواياتك المفضلة في أي وقت وأي مكان
هل أعجبتك هذه الرواية؟ يمكنك الآن الاستمتاع بقراءة هذه الرواية وآلاف الروايات الأخرى بدون إنترنت من خلال تطبيقنا المجاني!